マイホーム購入計画

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新築一戸建ての予算

新築一戸建ての予算とはどれくらい必要か?

物件価格だけでなく付帯工事や住宅にかかる税金やその費用を見込んでローンを組まなければなりません。

自分の収入の場合、どれくらいの予算を組めばいいのか?初めてのマイホーム購入での一番最初にぶつかる壁になります。

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●新築一戸建ての予算っていくらみればいいの?

実際に住宅にかける予算が2000万円と仮定した場合、建築だけに2000万円かける訳にはいきません。
土地代を除いて2000万円の予算の場合、マイホーム本体にはおよそ75%の1875万円くらいしか予算は取れないと思ってください。
新築一戸建ての場合、本体工事が75%位です。その中に建築設計費も入りますから実際の建物にはそんなに予算はかけれなくなります。

そして予算の25%は別途工事費用(付帯工事費)にかかると考えて良いでしょう。

付帯工事費とはなにかというと庭などに植える植栽工事、駐車場の工事、引き込み工事、塀やエントリーの工事などがかかります。

またハウスメーカーにもよりますが、照明機器やカーテン、空調機器の別途になるところも当然ありますので、細かいところまで別途費用になにがかかるのか最初に確認しておくと良いでしょう。

そして新築一戸建ての予算を決めるときに忘れがちなのは、本体価格ばかりに目が行って諸費用を考えるのを忘れている場合が多いですね。

物件の価格のみならず諸費用をプラスした金額が新築一戸建ての予算となります。

一般的な考え方として予算は仲介手数料を別として、おおむね物件価格の4%が諸費用となる計算になります。

新築一戸建ての諸費用の内訳は、表示登記、所有権移転登記、所有権保存登記、売買契約書の印紙代、抵当権設定登記、火災保険、銀行ローン手数料、ローン契約書の印紙代などとなります。

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この中、住宅にかかる税金だけでも、消費税、印紙税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税、都市計画税、住宅ローン減税ほか資金の供与を受けた場合には贈与税もかかってきます。

ちなみに消費税は土地にはかかりません。登録免許税は不動産登記にかかります。

あと建築費や税金関係以外にも地鎮祭費用や棟上式費用も忘れてはいけませんね。
建て替えの場合は、建築期間中の仮住まい費用のほかに、仮住まいへの引越し費用及び新居への引越し費用と、引越しの費用も二重に必要となります。

そして、一般の不動産会社の場合、仲介手数料が物件価格×3.15%+63,000円となっていますので、3000万円の不動産価格の場合100万8千円となります。

当然ですが土地は相場がありますので、相場がが高いところは固定資産税なども高くなりますよ。

●自己資金はどれくらい用意すればいいか?

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マイホーム建築で自己資金をいくら用意すればいいのかとういうとずばり「できるだけ多い」方がいいでしょう。

当たり前の話ですが、自己資金が多ければ多いほどローンの返済額も少なくなります。

全体にかかるマイホーム費用の20〜30%程度の自己資金を貯めてから建築というのが理想ですね。

2500万円借りて金利3%で計算して頭金で2割払っておくと頭金0円に比べて総支払額で約260万円も違いますので頑張ってこつこつ貯蓄しましょう。
思い立ったらマイホームを建てるなんてほど軽い金額のものではありませんので、数年前から計画し、目標を設定して毎月毎月貯金して自己資金を増やして行きましょう。
財形貯蓄で給料天引きで積み立てて行くのが一番いい方法で550万円までは利子が非課税になります。
財形貯蓄は勤め先で確認して行うといいでしょう。

また親などからの資金援助ですが、贈与税の絡みもありますので気をつけましょう。
年間110万円の基礎控除があり、その額を超えた額に対して10〜50%の贈与税がかかります。


贈与税の税率
基礎控除後の課税価格 税率 控除額
200万円以下 10% -
300万円以下 15% 10万円
400万円以下 20% 25万円
600万円以下 30% 65万円
1000万円以下 40% 125万円
1000万円超 50% 225万円
参考)贈与額が500万円なら
500万円(贈与)-110万円(基礎控除)×20%(税率)-25万円(控除)=53万円(贈与税)
上記のように500万円の資金援助を受けた場合、そのうち53万円が税金として納税しなければなりません。
これが1000万円の贈与を受けた場合は、231万円の税金となります。
裏技ですが、資金援助としてではなく、建物を親名義にすることで贈与税を支払わなくてもいい方法がありますので税理士等に相談してもいいと思います。

●住宅ローンシュミレーションのすすめ

このような諸経費を念頭に置いた上で、住宅ローンをいくら借りられるかで、新築一戸建ての予算は決まってきます。

インターネット上ではみずほ銀行や三井住友銀行など住宅ローンシュミレーションできるサイトがいくつかあります。

いわゆる借金返済シュミレーションです。

新築一戸建ての予算では、年収、月々の支払い金額、ボーナス時の支払い金額、自己資金、借入年数などを入力してシュミレーションしますが、窓口を訪ねる前に自分でローンシュミレーションして、ある程度の把握をしておいた方が、相談窓口で戸惑うことが少ないでしょう。

代表的な住宅融資では、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)、財形住宅融資、民間住宅ローンがあります。

三井住友銀行の住宅ローンシュミレーション

みずほ銀行ローンシュミレーション
借金返済のシュミレーションは、住宅ローンや教育ローンなど一般的に使われていますが、まずはローンをくむ前に銀行やインターネットなどで調べてからくむ事がとても大切な事です。

収支と支出のバランスや、借入と支払のバランスと借金返済にあたっておかれている立場など、人それぞれ異なります。支払が多い場合などは、「収入を増やす」か「支出を減らすか」のどちらかしか選択肢はありあません。

収入を増やすには大きな労力が必要となりますが、支出を減らして経費削減する事は今すぐにでも意識しだいで実行ができます。
先ずは節約が大切です。何も計算をしないままくんでしまうと、経済的負担が多くなってしまい、返済計画がスムーズにいかなくなってしまうので、要注意です。

またインターネットでは、数字を入力するだけで計算してくれる“借金返済のシュミレーション”をしてくれるサイトがたくさんあります。これらを利用して節約し計画的な返済に心がけましょう。

●「元利均等返済方式」と「元金均等返済方式」

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「元利均等返済方式」のメリットは、毎月の返済額が同じなので返済額を覚えやすく、長期にわたる返済計画がたてやすい事です。
それとは逆に、返済当初は利息の返済にあてられる割合が大きく、元金の返済にあてられる割合が少なく元金が減るペースが遅くなってしまうというデメリットがあります。
 
よって、月々の返済額が低く抑えられる半面、トータルでは、「元金均等返済方式」よりも支払利息の総額が多くなってしまい、返済総額は増えてしまいます。  
でも、最近では借入金の一部を返済する「一部繰上げ返済」をする事によって、支払利息を軽減していく方法がよく利用されているようです。「一部繰上げ返済」には、「期間短縮型」・「返済額減額方(返済額軽減型)」、また「全部繰上げ返済」という借入残高を一括で全額返済する3つがありますので、お考えの方などは銀行などに相談したり、借金返済のシュミレーションをインターネットなどで最新情報を詳しく調べてみる事をおすすめします。


次に「元金均等返済方式」について説明いたします。

「元金均等返済方式」とは、別名「元金均等方式」とも呼ばれており、こちらも「元利均等返済方式」と同じく、住宅ローンや教育ローンなどの返済方式の一つになります。

「元金均等返済方式」は、元金部分を毎回一定の均等払いにしていきます。


利息部分の支払いは、借入金の残高に金利(利息)をかけた数字になっていて、この合計金額を毎月支払っていくという方式になります。

「元金均等返済方式」のメリットは、返済をするごとに残高が減るため、確実に元金部分を返済していくので、「元利金等返済方式」に比べて返済総額が少なくてすみます。


またデメリットとして、最初の方は返済額が大きいので経済的負担が多くなり、返済計画に無理が生じてしまう可能があり注意が必要になります。また、毎月の返済額が異なってしまうので、返済額を覚えるのが難しいです。
でも、返済を重ねるごとに毎月の返済額も減り、少なくなっていきます。
●住宅金融支援機構と民間の住宅ローン

住宅金融支援機構は、金利が低く、固定金利であることがメリットで、返済も長期返済が可能となっていますが、70歳未満、敷地の用意がありかつ一定の収入があり、自分の住む家を建てる人を対象としています。

財形住宅融資は、財形貯蓄1年以上で貯蓄残高50万円以上、70歳未満、5年固定の低金利融資で公庫との併用で手続きが簡素化できるメリットがあります。

銀行や生命会社などが扱う民間住宅ローンは、満20歳以上であり、団体信用生命保険に加入でき、保証会社の保証を受けられる人に限定されます。


現在は、仲介手数料無料となっている仲介業者もあります。新築物件を探す場合、「家探し.jp」は仲介手数料が無料あるいは割引の新築一戸建て情報サイトです。
少しでも新築一戸建て予算を少なくするために利用したいサイトと言えましょう。