土地売買の費用

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土地売買の費用

土地売買にかかる費用について。不動産屋への手数料、司法書士への手数料、不動産取得税、印紙税、登録免許税など土地売買に必要な費用をご説明します。

 

●土地売却の費用

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土地売買にかかる費用を紹介したいと思いますが土地売買にかかる費用というのは色々とあります。

 

まずは土地売却にかかる費用から紹介したいと思いますが大きく三つの種類があります。

 

売買契約書にはりつけるための印紙代がまず必要です。つまり印紙税です。
この印紙代の金額は土地の価格によっても違っています。

 

そして二つ目は、土地売却仲介手数料が必要になってきます。
土地の売買を不動産会社などに依頼して仲介に入ってもらった場合には仲介手数料が発生してきます。

 

そして三つ目としてはそのほかにかかってくる細かな費用です。
例えば土地を売却する際にまだローンが残っているという場合には抵当権を抹消するための費用もかかりますし、住所や名前を変更する場合には変更登記費用がかかります。

 

そして印鑑証明や住民票をとるためにも費用がかかりますし、測量費用、土地を一部だけ売却するという場合には売却の分筆登記費用というものがかかってきます。
このように土地売買には売った側にもいろいろと細かな費用がかかっていることがわかると思います。

 

●土地購入の費用

では次に土地売買にかかる費用で土地を購入する際にかかる費用を紹介したいと思います。
購入する際には土地自体の費用がかかるのは当たり前のことなのですがそれ以外にも費用が色々とかかってきます。

 

まず土地売買どちらにもかかる費用なのですが印紙税がかかってきます。
1000万円から5000万円の土地の場合には1部15000円ほどの印紙税がかかります。

 

そして土地購入にかかる費用として不動産取得税がかかります。
登録免許税というものもかかります。こちらは買った土地の不動産を登記するときにかかってくる税金です。

 

あとは不動産屋が仲介している場合、仲介手数料が必要になります。
基本的に売買金額3%が上限で、基本的に3%です。不動産屋が複数仲介に絡んでいても上限以上に支払う必要はありません。
不動産屋からみると売る側から3%、買う側から3%で6%の手数料が得られる仕組みですね。

 

そのほかに、土地を購入した場合には登記簿に登記をしてもらわなければなりませんので、一般的に司法書士に登記手続きを依頼して手続きをやってもらうことが多いので、司法書士へ支払う報酬も必要な費用ということになります。

 

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こちらは司法書士によって報酬が違ってきますが、だいたい土地の購入の手続きにかかる司法書士への報酬として目安的には10万円から15万円位が一般的な相場だと思います。

 

このように土地売買には細かな税金やお金などの費用がかかってきますから売る人は売るので費用がかからないと思っていたら大間違いですし、購入する側も土地の購入費用だけで済むと思っていたら他にもいろいろと諸費用というのはかかってきますから、そのことも考えたうえで土地売買をしなければいけないということがわかったと思います。

 

●土地売買の税金の種類

土地売買の税金とは土地を売買した時にかかる税金のことで売った側も買った側も互いにかかります。

 

土地売買の税金は土地を買った人には印紙税、登録免許税、不動産取得税がかかります。印紙税は契約の時にかかる税金で契約書に貼る収入印紙を買主が負担します。
負担金額は売買金額によってことなり500万円以上1000万円未満で1万円、1000万円以上5000万円未満で1万5千円になります。

 

登録免許税は登録するときにかかる税金で所有権を移転登録するときに収入印紙で収めるのですが買主負担します。固定資産税の評価額×10/1000で計算されます。

 

●不動産取得税

土地売買の税金のなかでもよく耳にする不動産取得税は購入した後にかかる税金で都道府県によって課せられる税金となります。

固定資産税の評価額×3/100で計算されます。

不動産を取得した場合には、売買があったかなかったかにかかわらず、取得した土地や建物に対して税金がかかってきますから、支払いは義務付けられています。

 

住宅購入をした人の場合にはそれだけで費用がかかるのに、さらに不動産取得税もかかってきますからいくらくらいかかるのか計算しなければいけませんが不動産取得税の軽減措置が適用された場合には支払わなくてはいけない税金を減らすことが可能です。

 

不動産取得税の税率は基本的に住宅の場合、土地も建物も固定資産評価額の3%が基本です。

 

固定資産評価額は市町村の役場に行けば調べられますので自分でいくらか計算はできます。

 

ちなみに固定資産評価額は基本的に相場より安く設定されていることが多く、売買で土地が1千万で買ったから30万が不動産取得税ではなく、評価額が700万だったら21万で済むという計算になります。

 

その他軽減措置があれば更に安くなりますね。

 

不動産取得税というのは建物を取得したときの状況によっても違ってきます。課税方式が変わってくるのですが、たとえば新築一戸建てを取得した場合にはどうなるのか紹介してみたいと思います。

 

建物の不動産取得税の計算ですが、計算をする式としては建物の不動産取得税は、課税標準額から軽減額を引いてそれに税率をかけたものになります。

 

そして土地の不動産取得税の計算方法としては計算の式は課税標準額に税率をかけたものから、軽減額を引いたものになります。課税標準額は平成17年までに取得している人は固定資産税の評価額の半分になっています。

 

課税標準額になる価格というのは購入価格を書いたり、建築工事費だと思っている人も多いのですがそうではありません。不動産取得税の不動産を取得したときの市町村の固定資産税台帳に書かれている価格ということになります。

 

家の取得が平成21年の3月31日までという人の場合には固定資産課税台帳に登録されている値段の半分が課税標準額になっています。

 

もしも家を新築したり取得したりした時に固定資産課税体調に登録が行われていないという場合や、特別な事情があって登録されている値段と違っている場合には調査して評価した値段を再度計算するということが行われています。
マイホームを新築する場合、建物はまだできてないので建物にかかる不動産取得税が不明ですが、ハウスメーカーや市の税務課などに相談すればある程度の金額の概算は分かります。

 

 

●固定資産税

土地を所有していると市町村によって課せられる税金である固定資産税がかかります。この税金は土地をもっていれば毎年かかってくる税金となります。

 

固定資産税においては居住用である場合は軽減措置がある場合もあります。

 

固定資産税は課税標準額×1.4/100で計算されます。

 

また都市計画に指定されている区域内に土地や家屋を所有している人には都市計画税がかかりこれも居住用であれば軽減される税金となります。

 

土地売買の税金以外の色々な諸費用も買主負担となります。

 

例えば土地を分筆するのであれば、家屋調査士の費用や司法書士の登記料などもそうです。また住宅用であれば下水道の引きこみや浄化槽の設置料などもかかるので事前に確認しておきましょう。

 

●相続税や贈与税

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土地売買の税金はたとえ親子の間であっても生じるもので贈与税として扱われるのが一般的です。
 

 

贈与税の税率は高く設定されていますが110万円以内の贈与にはかからなかったり親族であれば特例などがあてはまったりして減税できる場合もあります。
ちなみに相続税はかかるものとかからないものがあり全てかかるとは限りません。

 
かかるものは主に土地、建物、現預金、自動車などの相続財産、生命保険金などのみなし相続財産などがありかからないものには墓地、仏壇などの他に生命保険金でも一人につき500万円で3人までの1500万円までならかかることはなく死亡退職金も同様の条件でかかることはありません。

 

そして相続財産から差し引けるものとして借入金や未払い金などの債務と葬式に関する費用や法事費用,仏壇などの購入費用などの葬式費用が該当されます。

 

●公共事業用地の譲渡所得

土地売買の税金で買主だけではなく売主にかかる税金は譲渡所得にかかります。

 

5年以下を短期、5年以上を長期譲渡所得といい税金も異なります。譲渡した年の1月1日現在での保有期間となるので注意する必要があります。

 

譲渡所得でも減税される場合があります。例えば国や県などの公共事業用地として買収される場合、直接買収される場合5000万円の控除があり、買収される代わりの代替地として売る場合、1500万円の控除があります。そういう意味では公共土地買収にかかったら高く利益をだせるチャンスともいえますね。